納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（★★★）
納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
提示：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不在本政策范圍內(nèi)；
2.不動產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”；
3.銷售不動產(chǎn)稅率為9%；簡易計稅征收率為5%；預(yù)征率為5%。
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的計稅
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”前（2016年4月30日前）取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；也可以選擇適用一般計稅方法計稅。計稅規(guī)則歸納為：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”后（2016年5月1日后）取得的不動產(chǎn)的，適用一般計稅方法計稅。
“外來”的：不動產(chǎn)屬地差價預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率（9%）計銷項。
“自建”的：不動產(chǎn)屬地全價預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率（ 9%）計銷項。
特別提示：
上述全價、差價均為不含增值稅的金額。
“外來”的不動產(chǎn)：簡易計稅的預(yù)繳、計稅都用差價；一般計稅預(yù)繳用差價，計稅用全價。
“自建”的不動產(chǎn)：預(yù)繳和計稅都用全價。
來源 | 取得時間 | 預(yù)繳與計稅 |
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債（外來的） | 2016年4月30日前 | 選擇適用簡易計稅方法計稅的：（差價5%預(yù)繳；差價5%計稅） ①按5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款 預(yù)繳稅額=（取得的全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 應(yīng)納稅額=（取得的全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 |
選擇適用或應(yīng)該適用一般計稅方法計稅的：（差價5%預(yù)繳；全價9%計銷項） ①按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款 預(yù)繳稅額=（取得的全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 應(yīng)納稅額=取得的全部價款和價外費(fèi)用÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅額 | ||
2016年5月1日后 |
來源 | 取得時間 | 預(yù)繳與計稅 |
自建 | 2016年4月30日前 | 選擇適用簡易計稅方法計稅的：（全價5%預(yù)繳；全價5%計稅） ①按5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款 預(yù)繳稅額=取得的全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 應(yīng)納稅額=取得的全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 |
選擇適用或應(yīng)該適用一般計稅方法計稅的：（全價5%預(yù)繳；全價9%計銷項） ①按5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款 預(yù)繳稅額=取得的全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 應(yīng)納稅額=取得的全部價款和價外費(fèi)用÷（1+9%）×9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅額 | ||
2016年5月1日后 |
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