土地增值稅計稅依據(jù)：增值額

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額

應(yīng)納稅額的計算方法

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項目金額

計算增值額

計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額×100%

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅清算受理流程

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（應(yīng)清算）

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對上述第3項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（可清算）?

對于符合條件，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料：土地增值稅清算表及其附表。房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

主管稅務(wù)機關(guān)按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的，應(yīng)當作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

土地增值稅稅收優(yōu)惠

建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

普通標準住宅應(yīng)同時滿足：

住宅小區(qū)建筑容積率在1。0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1。2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

因國家建設(shè)需要，政府依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”

1.確認收入金額

2.扣除項目

3.計算增值額：（收入–扣除項目）

4.增值率：增值額/扣除項目金額

5.依據(jù)增值率，確定稅率、扣除系數(shù)

6.計算土地增值稅稅款

應(yīng)交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。其中，單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織，包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；個人包括個體經(jīng)營者、港澳臺同胞、華僑、外國公民等。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

一、土地增值稅的扣除項目有：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財政部確定的其他扣除項目。

二、土地增值稅清算條件有：