土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，達到清算條件進行清算;

以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達到的條件。

土地增值稅清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。

一、主動清算條件及時間

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；）

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）

二、被動清算條件及時間

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。

減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。

減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費用；

自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，可以申請免征土地增值稅，以土地投資成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征“土地增值稅”因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標(biāo)準(zhǔn)進行扣除，關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。利息注意三點：提供金融機構(gòu)證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

關(guān)于利息的其他規(guī)定

土地增值稅的扣除項目有以下幾項：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）；

舊房及建筑物的評估價格；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上述（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和，加記20%的扣除。

不征。土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不不動產(chǎn)的贈與，僅指贈與的下列情形不屬于土地增值稅的范圍：

房屋所有人、土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)、土地使用權(quán)或者直接贍養(yǎng)人的權(quán)利；

財產(chǎn)所有人，所有土地使用權(quán)通過非營利性社會組織，國家機關(guān)將在中國建設(shè)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈與教育、民政、公益事業(yè)和其他社會福利；社會指的是中國青少年發(fā)展基金會希望工程基金會，宋慶齡基金會，減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會國家舊基礎(chǔ)，促進委員會的建立和民政部門批準(zhǔn)非營利公益組織。

一般規(guī)定

土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。