土地增值稅扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額。

2、開發(fā)土地的成本、費用。

3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅

土地增值稅計稅依據(jù)：增值額

增值額=應稅收入-扣除項目金額

應納稅額的計算方法

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項目金額

計算增值額

計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額×100%

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。

減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構的評估報告。

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

取得土地使用權所支付的金額；

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。

減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構的評估報告。

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

取得土地使用權所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費用；

土地增值稅的清算條件的審核

符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

自行轉讓房地產(chǎn)，可以申請免征土地增值稅，以土地投資成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權、土地使用權以繼承、贈與方式無償轉讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

特殊售房方式應納稅額的計算方法

1.按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：扣除項目金額=扣除項目的總金額×（轉讓土地使用權的面積或建筑面積÷受讓土地使用權的總面積）。

2.對于存量房地產(chǎn)轉讓，可扣除：房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價×成新度折扣率。取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

土地使用權，是指國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設用地、未利用地的使用權。

土地使用權的處理

1.土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

土地增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。其中，單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織，包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；個人包括個體經(jīng)營者、港澳臺同胞、華僑、外國公民等。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉讓：征稅。

企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。