轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計算公式

一、非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)轉(zhuǎn)讓

1.簡易計稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購進(jìn)價款）/（1+5%）*5%，

應(yīng)納稅額=（含稅收入-購進(jìn)價款）/（1+5%）*5%-預(yù)繳稅額。

2.一般計稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購進(jìn)價款）/（1+5%）*5%，

增值稅即征即退會計處理：

生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人實際繳納增值稅時，按應(yīng)納稅額借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”等科目，按實際納稅金額貸記“銀行存款”科目，按加計抵減的金額貸記“其他收益”科目。

“其他收益”科目屬損益類科目，核算企業(yè)實際收到即征即退、先征后退、先征稅后返還的增值稅或直接減免的增值稅。其貸方發(fā)生額反映實際收到或直接減免的增值稅，期末由借方結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

即征即退是指對按稅法規(guī)定繳納的稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅時部分或全部退還納稅人的一種稅收優(yōu)惠。

資源綜合利用產(chǎn)品和勞務(wù)、修理修配勞務(wù)（對飛機(jī)維修勞務(wù)）、軟件產(chǎn)品、動漫產(chǎn)業(yè)、安置殘疾人、黃金期貨交易、鉑金交易、管道運輸服務(wù)、有形動產(chǎn)融資租賃和售后回租服務(wù)、風(fēng)力發(fā)電等會涉及即征即退優(yōu)惠政策。

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轉(zhuǎn)讓金融資產(chǎn)應(yīng)交增值稅計算公式

轉(zhuǎn)讓金融資產(chǎn)應(yīng)交增值稅=(賣出含稅金額—購進(jìn)含稅金額)/(1+增值稅稅率)*增值稅稅率。

金融商品轉(zhuǎn)讓按照賣出價扣除買入價(不需要扣除已宣告未發(fā)放的現(xiàn)金股利和已到付息期未領(lǐng)取的利息)后的余額作為銷售額計算增值稅，即轉(zhuǎn)讓金融資產(chǎn)按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額互抵，但年末時仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一會計年度。

金融商品轉(zhuǎn)讓會計分錄：

(1)轉(zhuǎn)讓金融資產(chǎn)當(dāng)月月末，如產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，則按應(yīng)納稅額：

借：投資收益等

貸：應(yīng)交稅費——轉(zhuǎn)讓金融資產(chǎn)應(yīng)交增值稅

期末應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅要結(jié)轉(zhuǎn)

1.年末時，應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅如為貸方余額：

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)

貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅

2.應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅如為借方余額：

借：應(yīng)交稅費-未交增值稅

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出多交增值稅)

繳納本月應(yīng)交增值稅的會計分錄：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款

應(yīng)交增值稅

應(yīng)交增值稅是指一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)活動本期應(yīng)交納的增值稅。本項目按銷項稅額與進(jìn)項稅額之間的差額填寫.應(yīng)注意的是,如果一般納稅人企業(yè)進(jìn)項稅大于銷項稅,致使應(yīng)交稅金出現(xiàn)負(fù)數(shù)時,該項一律填零,不填負(fù)數(shù)。

應(yīng)交增值稅=銷項稅額-(進(jìn)項稅額-進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出)-出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額-減免稅款+出口退稅

銀行存款

應(yīng)交增值稅二級科目有進(jìn)項稅額、銷項稅額、進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出、已交稅金、銷項稅額抵減、減免稅款、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額、出口退稅、轉(zhuǎn)出未交增值稅、轉(zhuǎn)出多交增值稅。

“進(jìn)項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)而支付或負(fù)擔(dān)的、準(zhǔn)予從當(dāng)期銷項稅額中抵扣的增值稅額；

“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額；

“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣、按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額。

“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當(dāng)月已交納的應(yīng)交增值稅額；

“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；

“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予減免的增值稅額；

增值稅進(jìn)項稅是指納稅人購進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)所支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。

進(jìn)項稅額與銷項稅額相對應(yīng)：一般納稅人在同一筆業(yè)務(wù)中，銷售方收取的銷項稅額就是購買方支付的進(jìn)項稅額。在某納稅期間內(nèi)，納稅人收取的銷項稅額抵扣其支付的進(jìn)項稅額，其余額為納稅人當(dāng)期實際繳納的增值稅額。

根據(jù)增值稅暫行條例及其實施細(xì)則規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額。

（1）一般納稅人購進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項稅額，為從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。

（2）一般納稅人進(jìn)口貨物的進(jìn)項稅額，為從海關(guān)取得的完稅憑證上過明的增值稅額。即一般納稅人銷售進(jìn)口貨物時，可以從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額為從海關(guān)取得的完稅憑證上注明的增值稅額。

（3） 一般納稅人向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者購買免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品或向小規(guī)模納稅人購買農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，準(zhǔn)予按照買價和13%的扣除率計算進(jìn)項稅額抵扣。其計算公式為：進(jìn)項稅額= 買價*扣除率。

增值稅進(jìn)項稅額抵扣審核應(yīng)注意

增值稅減免政策，是指稅基式減免、稅率式減免、稅額式減免這三種減免政策。

1、稅基式減免，這是通過直接縮小計稅依據(jù)的方式實現(xiàn)的減稅、免稅。具體包括起征點、免征額、項目扣除以及跨期結(jié)轉(zhuǎn)等；

2、稅率式減免，即通過直接降低稅率的方式實行的減稅、免稅。具體包括重新確定稅率、選用其他稅率、零稅率等形式；

3、稅額式減免，即通過直接減少應(yīng)納稅額的方式實行的減稅、免稅。具體包括全部免征、減半征收、核定減免率、抵免稅額以及另定減征稅額等。

增值稅征稅范圍

1、銷售、進(jìn)口貨物：貨物：指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

2、銷售無形資產(chǎn)，是指銷售技術(shù)(包括專利技術(shù)和非專利技術(shù))、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽；自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)；其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

3、銷售不動產(chǎn)，是指銷售建筑物；構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物；在轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。