房開與建筑服務簡易計稅時土地價與分包款處理原理
如題，老師我不是很理解這兩者的差異
房開企業(yè)簡易計稅不扣土地價我理解，畢竟已經(jīng)按照征收率計算了，那建筑服務企業(yè)簡易計稅時按以上原理應該是不扣分包款的，現(xiàn)在還對分包款進行扣除，是相當于額外的優(yōu)惠嗎？
問題來源：
考點4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法（★★）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用以下規(guī)定。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
1.銷售額的確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
可扣除土地價款，不能扣契稅等稅費。
（2）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
①當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
②房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
③支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用，土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
④在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
⑤一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
（3）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
（4）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
2.預繳稅款
一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照9%的稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關(guān)預繳稅款。
提示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅計稅規(guī)則一覽表：
納稅人 性質(zhì) | 項目情況 | 計稅方法 | 預繳稅額計算 | 應納稅額計算 |
一般 納稅人 | 新項目 | 一般 | 應預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3% | 應納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 |
老項目 | 選一般 | |||
選簡易 | 應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | ||
小規(guī)模 納稅人 | 新或 老項目 | 簡易 |
口訣1請理解到位后再記憶口訣：
建筑服務——預繳差額扣分包；計稅簡易差額、一般全額計銷項。
租賃不動產(chǎn)——全額預繳；全額計稅。
轉(zhuǎn)讓外購不動產(chǎn)——預繳差額扣原價；計稅簡易差額、一般全額計銷項。
轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預繳；全額計稅。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)——預繳預收款3%；計稅簡易全額、一般扣土地款差額計銷項。
口訣2預征率口訣：
一般計稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。
簡易計稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5。
房企：預收3。
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喬老師
2024-04-11 11:05:45 1219人瀏覽
尊敬的學員，您好：
建筑服務企業(yè)采用一般計稅時，分包款可以取得增值稅專用發(fā)票，其進項稅額可以抵扣，但是簡易計稅下，進項稅額無法抵扣，如果讓納稅人按照全部價款和價外費用計稅，對于納稅人來說稅負就太重了，所以規(guī)定可以從銷售額中扣除分包款，采用差額計稅。這樣采用一般計稅方法和簡易計稅方法，稅負能保持相對平衡。這一點與房開企業(yè)扣除土地價不同，房開企業(yè)的土地，通常都是從政府那拿的，政府不能給納稅人開增值稅專用發(fā)票，納稅人就不能抵扣土地價的進項稅額，所以國家規(guī)定，房開企業(yè)采用一般計稅方法可以差額計稅，而建筑服務企業(yè)采用一般計稅可以抵扣分包款的進項，如果再按照差額計稅可能就扣重復扣稅了，您再理解一下~
希望可以幫助到您O(∩_∩)O~
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