問(wèn)題1：
“納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予全額抵扣”——這里指的是租金服務(wù)的增值稅發(fā)票嗎？
是的，指的就是“租賃服務(wù)”的增值稅專用發(fā)票，不是購(gòu)買資產(chǎn)的發(fā)票。
納稅人租入固定資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)（如辦公室、廠房、設(shè)備），支付的是租金；出租方（房東或租賃公司）提供的是“現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)”，屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；如果出租方開(kāi)具的是增值稅專用發(fā)票，且用途合規(guī)，承租人（租入方）可以憑這張發(fā)票上的稅額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。
政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1 第二十七條明確規(guī)定：“納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅、集體福利或個(gè)人消費(fèi)的，其租入時(shí)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予全額抵扣?！?/span>
這里的“進(jìn)項(xiàng)稅額”就是指租賃服務(wù)發(fā)票上的增值稅額。
舉例：
某公司租用寫(xiě)字樓，月租金10.9萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票：- 金額：10萬(wàn)元
- 稅額：0.9萬(wàn)元（稅率9%）
問(wèn)題2：
如果是融資租賃（直租）方式，出租方購(gòu)入設(shè)備的發(fā)票，承租人能否抵扣？這要分兩種情況：直租 vs 回租情況一：
融資租賃——直租（Direct Lease）
- 出租方（租賃公司）根據(jù)承租人要求購(gòu)買設(shè)備，直接租給承租人使用；
- 設(shè)備所有權(quán)在租賃期內(nèi)歸出租方，租賃期滿可能轉(zhuǎn)移給承租人；
- 出租方向承租人開(kāi)具的是“融資租賃服務(wù)”發(fā)票，稅率13%（若為有形動(dòng)產(chǎn)）或9%（不動(dòng)產(chǎn)）。
- 承租人能抵什么？
- 承租人取得的是融資租賃服務(wù)的增值稅專用發(fā)票，其上注明的稅額可以抵扣；
- 但不能取得設(shè)備購(gòu)入時(shí)的增值稅發(fā)票（那是出租方取得的）；
- 承租人后續(xù)將租賃資產(chǎn)入賬為“使用權(quán)資產(chǎn)”，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提折舊。
如果該租賃資產(chǎn)既用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡(jiǎn)易/免稅/福利項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅仍可全額抵扣（政策同上）。
情況二：
融資性售后回租
- 企業(yè)把自有設(shè)備賣給租賃公司，再租回來(lái)使用；
- 實(shí)質(zhì)是融資行為，開(kāi)具的發(fā)票屬于“貸款服務(wù)”，稅率6%；
- 貸款服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣！
總結(jié)對(duì)比表
| 項(xiàng)目 | 租賃類型 | 承租人可抵扣的發(fā)票 | 是否可全額抵扣（混用時(shí)） |
|---|---|---|---|
| 經(jīng)營(yíng)性租賃 | 如租辦公室、設(shè)備 | 租賃服務(wù)發(fā)票（9%或13%） | 是（全額抵扣） |
| 融資租賃（直租） | 出租方購(gòu)入設(shè)備后出租 | 融資租賃服務(wù)發(fā)票（13%或9%） | 是（全額抵扣） |
| 融資性售后回租 | 企業(yè)賣設(shè)備再租回 | 貸款服務(wù)發(fā)票（6%） | 否（貸款服務(wù)進(jìn)項(xiàng)不得抵扣） |
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