土地增值稅扣除項目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、開發(fā)土地的成本、費用。

3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅

土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達到的條件。

土地增值稅清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。

一、主動清算條件及時間

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；）

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）

二、被動清算條件及時間

納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并向稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)合同資料：房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓難以每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。納稅人選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地的地方稅務(wù)機關(guān)備。定期申報方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。

土地增值稅的清算條件：

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征“土地增值稅”因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”

對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標(biāo)準(zhǔn)進行扣除，關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。利息注意三點：提供金融機構(gòu)證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

關(guān)于利息的其他規(guī)定

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

全額開具銷售發(fā)票的銷售收入確認問題

在進行土地增值稅清算時，如果納稅人已經(jīng)全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時的銷售收入確認問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）文的規(guī)定，在進行土地增值稅清算時，納稅人未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

關(guān)于自用房地產(chǎn)的處理問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函[2006]187號）第三條第二款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的商品房在進行土地增值稅稅款清算時，既不用確認銷售收入，也不用確認對本的成本和費用。

非貨幣性資產(chǎn)的收入金額確認問題

土地增值稅的特點

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；

征稅面比較廣；

采用扣除法和評估法計算增值額；

實行超率累進稅率；

實行按次征收，其納稅時間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而定。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。