土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：

可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

土地增值稅的計(jì)算方法有2種，分別是分步計(jì)算法和速算扣除法。分步計(jì)算法計(jì)算過(guò)程比較繁瑣，因此，在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法，以簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程。

計(jì)算步驟：

第一步，計(jì)算土地增值額

增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

第二步，計(jì)算增值率

增值率=土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

第三步，根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

增值率=土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

土地增值稅的征收管理：

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

清算損益類(lèi)科目有資產(chǎn)處置凈損益、債務(wù)清償凈損益、破產(chǎn)資產(chǎn)和負(fù)債凈值變動(dòng)凈損益、其他收益、破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)支出、其他費(fèi)用、所得稅費(fèi)用、清算凈損益。

破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)是指人民法院依照《破產(chǎn)法》的規(guī)定，宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)后，由破產(chǎn)管理人對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行清理、登記，并通過(guò)資產(chǎn)處置、債務(wù)清償、清繳稅款、分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，了結(jié)其債權(quán)債務(wù)關(guān)系，最終由人民法院裁定破產(chǎn)終結(jié)，向破產(chǎn)企業(yè)的原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷(xiāo)原注冊(cè)登記，終結(jié)其民事行為能力的法律活動(dòng)。

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土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

土地增值稅的核定征收情形

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

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土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。具體包括：

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

一、土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

二、土地增值稅清算條件有：