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房產(chǎn)增值稅稅率計(jì)算公式是什么

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：褚京瑾 2022-08-18 09:21:04

精選回答

東奧注冊會(huì)計(jì)師

2026-03-11 22:11:50

房產(chǎn)增值稅稅率計(jì)算公式是：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

實(shí)物收入要按照取得收入時(shí)的市場價(jià)折算成貨幣。

扣除項(xiàng)目：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(含開發(fā)項(xiàng)目的排污費(fèi))、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓)

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

6.舊房及建筑物的評估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(不含增值稅)，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

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