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營改增之前的房企賣房，選擇簡易計稅計稅辦法的疑問？

老師講得對嗎？課件所述：營改增之前的房企賣房，選擇簡易計稅辦法，不是差額納稅嗎？不是可以扣除不動產(chǎn)購置原價嗎？怎么老師講的是“全額”納稅呢？

至2027年12月31日允許扣除相關(guān)價款后計稅的情形 2026-04-01 22:08:46

問題來源：

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售適用一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)項目：

銷售額=全部價款-向政府部門支付的土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益（統(tǒng)稱土地價款），以及在取得土地時向其他單位或個人支付的貨幣形式拆遷補償費用。（不包括契稅）

當(dāng)期允許扣除的土地價款=當(dāng)期銷售的建筑面積÷可供出售的建筑面積×支付的土地價款

當(dāng)期銷售的建筑面積，是指當(dāng)期納稅申報的銷售額對應(yīng)的建筑面積。

可供出售的建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

開票要求：

（1）向政府支付土地價款的，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。

（2）向其他單位或個人支付的貨幣形式拆遷補償費用，以拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料為合法有效憑證。

提示

增值稅與土地增值稅的關(guān)系：

共同點：均按照配比原則扣除。

區(qū)別：

計算增值稅時，扣除項目僅限于出讓金+拆遷補償費+土地前期開發(fā)費+向其他單位或個人支付的貨幣形式拆遷補償費用，不包括契稅。

計算土地增值稅時，土地的支付金額包括出讓金和契稅，征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用計入房地產(chǎn)的開發(fā)成本中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

②政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

③項目公司存續(xù)期間的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。