【例 11】甲公司采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產進行后續(xù)計量。2×13 年，甲公司將其在某市市中心擁有的一幢寫字樓用于出租。該寫字樓共五層，總建筑面積為 60000 平方米，可出租面積約 35 000 平方米。

　　考慮到在計量日前一段時間內不存在相同或類似寫字樓在活躍市場的交易價格，但類似商業(yè)房地產的租賃市場非?；钴S，甲公司決定采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估計該寫字樓于 2×13 年 12 月 31 日的公允價值，即通過將未來預測期內的現(xiàn)金流量和該寫字接在預測期最后一年的余佳用恰當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)到計量日。

　　根據市場狀況，甲公司采用了以下假設：

　　(1)預測期。預測期為 2×13 年 12 月 31 日至 2×18 年 12 月 31 日。

　　(2)收益期。以計量日至土地使用權終止 4 之間的期間為收益期，即 35 年。

　　(3)折現(xiàn)率。甲公司通過對該市大量類似商業(yè)房地產的市場調查，并考慮評估對象位置、交通便利性以及在營運期內的相關風險(如營運風險、房地產風險、現(xiàn)金流動風險以及其他風險)為 9%。進行分析和調整，最終確定折現(xiàn)率

　　(4)租金。截至 2×16 年 12 月 31 日，該寫字樓帶租賃合同運營。因此，甲公司分析租金收益時按租賃期內和租賃期外兩種情況考慮，2×14 年至 2×16 年租賃期內采用租賃合同規(guī)定的租金，2×17 年和 2×18 年租賃期外采用市場租金。

　　(5)費用支出。甲公司預計營業(yè)稅及附加、房產稅、財產保險費、土地使用稅、營運費用、營銷推廣費用等占每年租金收入的 25%。

　　甲公司根據上述信息，確定該寫字樓于 2×13 年 12 月 31 日的公允價值為 91 602 萬元。具體計算過程如表 5 所示。

　　企業(yè)在確定資產或負債是否類似時，需要考慮現(xiàn)金流量的性質(例如，現(xiàn)金流量是合同現(xiàn)金流量還是非合同現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流量是否會對經濟條件的改變作出類似反應)以及可言用狀況、抵押品、期限、限制性合同和流動性等其他因素。

　?、谄谕F(xiàn)金流量法。是使用風險調整的期望現(xiàn)金流量和無風險利率，或者使用未經風險調整的期望現(xiàn)金流量和包含市場參與者要求的風險溢價的折現(xiàn)率的一種折現(xiàn)方法。

　　企業(yè)應當以概率為權重計算的期望現(xiàn)金流量反映未來所有可能的現(xiàn)金流量。企業(yè)在期望現(xiàn)金流量法中使用的現(xiàn)金流量是對所有可能的現(xiàn)金流量進行了概率加權，最終得到的期望現(xiàn)金流量不再以特定事項為前提條件，這不同于企業(yè)在傳統(tǒng)法中所使用的現(xiàn)金流量。

　　企業(yè)在應用期望現(xiàn)金流量法時，有兩種方法調整相關資產或負債期望現(xiàn)金流量的風險溢價：

　　第一種方法是，企業(yè)從以概率為權重計算的期望現(xiàn)金流量中扣除風險溢價，得到確定等值現(xiàn)金流量，并按照無風險利率對確定等值現(xiàn)金流量折現(xiàn)，從而估計出相關資產或負債的公允價值。

　　當市場參與者對于以確定的現(xiàn)金流量交換期望現(xiàn)金流量無偏好時，該確定的現(xiàn)金流量即為確定等值現(xiàn)金流量。例如，如果市場參與者愿意以 1 000 元的確定現(xiàn)金流量交換 1 200 元的期望現(xiàn)金流量，該 1 000 元即為 1 200 元的確定等值(即 200 元代表風險溢價)。在這種情況下，持有 1 200 元的期望現(xiàn)金流量和持有 1 000 元現(xiàn)金，對于市場參與者而言是無差異的。

　　第二種方法是，企業(yè)在無風險利率之上增加風險溢價，得到期望回報率，并使用該期望回報率對以概率為權重計算的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，從而估計出相關資產或負債的公允價值。企業(yè)可以使用對風險資產進行計價的模型估計期望回報率，例如資本資產定價模型。

　　【例 12】為了說明期望現(xiàn)金流量法調整風險的兩種方法，假定根據下列可能的現(xiàn)金流量和概率(表 6)，計算確定資產在一年內擁有 800 萬元的期望現(xiàn)金流量。假定適用的一年期無風險利率為 6%，具有相同風險狀況的資產的系統(tǒng)性風險溢價為2%。

　　在本例中，期望現(xiàn)金流量(800 萬元)代表三個可能結果的概率加權平均。在實際情況下，可能存在更多結果，但企業(yè)應用期望現(xiàn)金流量法時，不需要運用復雜的模型和技術考慮所有可能的現(xiàn)金流量分布，而應當確定現(xiàn)金流量有限數(shù)量的可能結果和概率。例如，企業(yè)可能使用相關歷史期間的實際現(xiàn)金流量，并在考慮市場參與者假設的基礎上，對經濟形勢或市場情況、行業(yè)趨勢和競爭程度等外部因素和具體影響企業(yè)內部因素的變動進行調整。

　　(1)企業(yè)在使用期望現(xiàn)金流量法第一種方法時，應當根據風險溢價對期望現(xiàn)金流量進行調整。

　　第一步：企業(yè)通迫使用 2%的風險溢價，計算出現(xiàn)金流量的風險調整為 15 萬元[800-800×(1.06/1.08)]。

　　第二步：企業(yè)使用期望現(xiàn)金流量減去 15 萬元風險調整，得出經市場風險調整的期望現(xiàn)金流量是 785 萬元(800-15)。

　　第三步：企業(yè)以無風險利率(6%)對經市場風險調整的期望現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，得到該項資產的現(xiàn)值(即公允價值)為 741 萬元(785/1.06)。

　　(2)企業(yè)在使用期望現(xiàn)金流量法第二種方法時，應當根據風險溢價對折現(xiàn)率進行調整。

　　第一步：企業(yè)將無風險利率(6%)加上風險溢價(2%)，得到期望回報率為 8%。

　　第二步：企業(yè)使用期望回報率對期望現(xiàn)金流量(800 萬元，)進行折現(xiàn)，得到該項資產的現(xiàn)值(即公允價值)為 741 萬元(800/1.08)。

　　企業(yè)使用期望現(xiàn)金流量法的上述兩種方法，得到的現(xiàn)金流量現(xiàn)值應當是相同的。因此，企業(yè)在使用期望現(xiàn)金流量法估計相關資產或負債的公允價值時，期望現(xiàn)金流量法的上述兩種方法均可使用。企業(yè)對期望現(xiàn)金流量法第一種方法或第二種方法的選擇，取決于被計量資產或負債的特征和環(huán)境因素，企業(yè)是否可獲取足夠多的數(shù)據，以及企業(yè)運用判斷的程度等。

　　(2)期權定價模型。企業(yè)可以使用布萊克—斯科爾斯模型、二叉樹模型、蒙特卡洛模擬法等期權定價模型估計期權的公允價值。其中，布萊克—斯科爾斯期權定價模型可以用于認股權證和具有轉換特征的金融工具的簡單估值。布萊克—斯科爾斯期權定價模型中的輸入值包括：即期價格、行權價格、合同期限、預計或內含波動率、無風險利率、期望股息率等。

　　【例 13】甲公司持有乙上市公司發(fā)行的股票期權，作為以公允價值計量且具變動計入當期損益的金融資產持有。根據該期權，甲公司可以在 2×16 年 12 月 31 日，按每股 5 元的行權價格向乙上市公司購買 1 000 萬股普通股。由于該期權無活躍市場公開報價，甲公司管理層決定采用了布萊克—斯科爾斯期權定價模型確定該期權在 2×14 年 12 月 31 日的公允價值。

　　布萊克—斯科爾斯期權定價模型中采用的主要輸入值如表 7 所示：

　　根據表 7 中的輸入值，甲公司采用布萊克—斯科爾斯期權定價模型計算.得到 2×14 年 12月 31 日該期權的公允價值為 566.9 萬元。

　　蒙特卡洛模擬法適用于包含復雜屬性(如包括可變行權價格或轉換價格、對行權時間具有限制條款等)的認股權證或具有轉換特征的金融工具。蒙特卡洛模擬法將根據認股權證或具有轉換特征的金融工具的條款、條件以及其他假設，隨機生成數(shù)千甚至數(shù)百萬的可能結果，計算每種可能情形的相關回報，這些回報用概率加權并折現(xiàn)以計算相關資產或負債的公允價值。

　　3. 成本法

　　成本法，是反映當前要求重置相關資產服務能力所需金額的估值技術，通常是指現(xiàn)行重置成本法。在成本法下，企業(yè)應當根據折舊貶值情況，對市場參與者獲得或構建具有相同服務能力的替代資產的成本進行調整。折舊貶值包括實體性損耗、功能性貶值以及經濟性貶值。企業(yè)主要使用現(xiàn)行重置成本法估計與其他資產或其他資產和負債一起使用的有形資產的公允價值。

　　【例 14】甲公司于 2×12 年 1 月 1 日購買了一臺數(shù)控設備，其原始成本為 400萬元，預計使用壽命為 20 年。

　　2×14 年，該數(shù)控設備生產的產品有替代產品上市，導致甲公司產品市場份額驟降 30%。2×14 年 12 月 31 日，甲公司決定對該數(shù)控設備進行減值測試，根據該數(shù)控設備的公允價值減去處置費用后的凈額與預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值較高者確定可收回金額。根據可獲得的市場信息，甲公司決定采用垂直成本法估計該數(shù)控設備的公允價值。甲公司在估計公允價值時，因無法獲得該數(shù)控設備的市場交易數(shù)據，也無法獲取其各項成本費用數(shù)據，故采用以設備歷史成本為基礎，根據同類設備的價格上漲指數(shù)來確定公允價值的物價指數(shù)法。假設自 2×12 年至 2×14 年，此類數(shù)控設備價格指數(shù)按年分別為上漲的 5%、2%和 5%。此外，在考慮實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值后，在購買日該數(shù)控設備的成新率為 60%。因此，甲公司估計該設備公允價值為 270 萬元(400×1.05×1.02×1.05×60%)。

　　4. 估值技術的選擇

　　企業(yè)在某些情況下使用單項估值技本是恰當?shù)?，如企業(yè)使用相同資產或負債在活躍市場上的公開報價計量該資產或負債的公允價值。但在有些情況下，企業(yè)可能需要使用多種估值技術，如企業(yè)對未上市企業(yè)股權投資的估值，將采用市場法和收益法。企業(yè)應當運用更多職業(yè)判斷，確定恰當?shù)墓乐导夹g。企業(yè)至少應當考慮下列因素：

　　一是根據企業(yè)可獲得的市場數(shù)據和其他信息，其中一種估值技術是否比其他估值技術更恰當;

　　二是其中一種估值技術所使用的輸入值是否更容易在市場上觀察到或者只需作更少的調整;

　　三是其中一種估值技術得到的估值結果區(qū)間是否在其他估值技術的估值結果區(qū)間內;

　　四是市場法和收益法結果存在較大差異的，進一步分析存在較大差異的原因，例如其中一種估值技術可能使用不當，或者其中一種估值技術所使用的輸入值可能不恰當?shù)取?/p>

　　企業(yè)在公允價值后續(xù)計量中使用了估值技術，并且運用了不可觀察輸入值的，應當確保該估值技術反映了計量日可觀察的市場數(shù)據，例如，類似資產或負債的最近交易價格等。企業(yè)以相關資產或負債的交易價格作為其初始確認時的公允價值，并在公允價值后續(xù)計量中使用了不可觀察輸入值的，應當校正后續(xù)計量中運用的估值技術，以使得該估值技術確定的初始確認結果與初始確認時的交易價格相等。企業(yè)通過校準估值技術，能夠確保估值技術反映當前市場情況，避免發(fā)生估值技術未反映相關資產或負債的特征。

　　【例 15】甲公司在 2×14 年 12 月 31 日購買了乙公司 10 萬股普通股股票，占乙公司所有發(fā)行在外股份的 5%。乙公司是一家非上市的股份公司，不存在活躍市場的公開報價。甲公司共支付360 萬元，假定該交易價格等于該投資在 2×14 年 12 月 31 日的公允價值。

　　甲公司預期后續(xù)將使用可比公司估值乘數(shù)技術計量這些股權的公允價值，并且將會在該估值技術中使用乙公司業(yè)績衡量指標、流動性折價等不可觀察輸入值。因此，甲公司以 360 萬元的交易價格對后續(xù)使用的估值模型進行校準，以使得使用該估值模型得到的該投資在初始確認時的估計值等于交易價格，確保該估值模型已充分反映了該投資的所有特征。

　　假定乙公司 2×14 年 12 月 31 日的稅息折舊及攤銷前利潤為 800 萬元，流動性折價為 10%，并且甲公司從市場上獲得可比公司的企業(yè)價值/稅息折舊及攤銷前利潤(EV/EBITDA)乘數(shù)為 10 倍。甲公司運用該乘數(shù)和乙公司稅息折舊及攤銷前利潤估計得到乙公司在 2×14 年 12 月 31 日的價值為 8 000 萬元，其持有的 5%股權的價值為 400 萬元，在考慮流動性折價后得到的估計價值為 360 萬元(表 8)。因此，甲公司后續(xù)計量中使用的估值模型和選擇的輸入值反映了當前市場情況，如表 8 所示。

　　在每一個后續(xù)計量日，甲公司將評價在初始確認計量公允價值時使用的假設是否發(fā)生變動(即企業(yè)價值/稅息折舊及攤銷前利潤來數(shù)為 10 倍是否合適，在初始確認用于取得少數(shù)股東權益折價和流動性折價的假設在計量日是否有效)。如果這些假設發(fā)生變化，甲公司將考慮這些變化如何影響計量以及新的事實是否需要包括在估值技術中。總之，甲公司應確保估值技術在計量日反映當前市場狀況，如果影響乙公司的事實和情況及其經營環(huán)境發(fā)生變化，還應作出必要的調整。

　　企業(yè)在估計不存在活躍市場的權益工具的公允價值時，如果自權益工具購買日至計量日之間的間隔較短，并且在此期間沒有發(fā)生對該權益工具價值產生重大影響的事件，企業(yè)可采用近期交易價格作為無公開報價權益工具的公允價值;如果權益工具非近期購買，或者自購買日至計量日之間發(fā)行權益工具的企業(yè)(發(fā)行人)發(fā)生了重大變化，企業(yè)可能不應按照近期交易價格確定權益工具的公允價值，應當根據發(fā)行人所處的發(fā)展階段，選用恰當?shù)墓乐捣椒ㄟM行估值。

　　例如，對于成熟的被投資企業(yè)，企業(yè)可采用市場法計量其無公開報價權益工具的公允價值。企業(yè)選擇可比公司作為基準公司時，應當重點考慮業(yè)務的性質、業(yè)務的盈利能力及所在地。企業(yè)無法找到與被投資企業(yè)在同一行業(yè)的上市公司時，可選擇最相近行業(yè)和具有相似經營風險和利潤率的公司作為替代。企業(yè)選定可比公司后，應當對關鍵指標的差異進行調整，從而增強市場法的適用性和可靠性。這些所需調整的關鍵指標差異包括可比公司所在不同市場的估值水平，可比公司與被投資企業(yè)之間增長性、盈利能力、股本回報率、流動性差異等。另外，企業(yè)也可使用行業(yè)特定的一些業(yè)務驅動因素進行比較(如股價/頁面瀏覽量、股價/床位)。

　　又如，對于迅速成長的被投資企業(yè)，企業(yè)可采用收益法計量其無公開報價權益工具的公允價值。企業(yè)使用該方法時，需要進行一系列的財務預測，預測時間至少包括企業(yè)一個業(yè)務周期，一般不少于 5 年。如果被投資企業(yè)已經確定在近期能夠實現(xiàn)上市流通，并且相應的股價己大致確定，企業(yè)可采用投資收益折現(xiàn)法來確定被投資企業(yè)發(fā)行的權益工具的公允價值，使用較低的風險回報率確定計量日的現(xiàn)值。企業(yè)應當采用市場法對收益法的結果進行交叉檢驗。

　　企業(yè)在公允價值計量中使用的估值技術一經確定，不得隨意變更。企業(yè)公允價值計量中應用的估值技術應當在前后各會計期間保持一致除非變更估值技術或其應用方法能使計量結果在當前情況下同樣或者更能代表公允價值，包括但不限于下列情況：

　　(1)出現(xiàn)新的市場;

　　(2)可以取得新的信息;

　　(3)無法再取得以前使用的信息;

　　(4)改進了估值技術;

　　(5)市場狀況發(fā)生變化等。

　　企業(yè)變更估值技術及其應用方法的，應當按照《企業(yè)會計準則第 28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的規(guī)定作為會計估計變更處理，并根據本準則的披露要求對估值技術及其應用方法的變更進行披露，而不需要按照《企業(yè)會計準則第 28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的規(guī)定對相關會計估計變更進行披露。

　　企業(yè)無論使用何種估值技術，都應當考慮當前市場狀況并作出市場參與者可能進行的風險調整，如對信用風險和流動性風險的調整。

　　(七)輸入值

　　企業(yè)以公允價值計量相關資產或負債，應當考慮市場參與者在對相關資產或負債進行定價時所使用的假設，包括有關風險的假設，例如，所用特定估值技術的內在風險等。市場參與者所使用的假設即為輸入值，可分為可觀察輸入值和不可觀察輸入值。

　　企業(yè)使用估值技術時，應當優(yōu)先使用可觀察輸入值，僅當相關可觀察輸入值無法取得或取得不切實可行時才使用不可觀察輸入值。企業(yè)通?？梢詮慕灰姿袌?、做市商市場、經紀人市場、直接交易市場獲得可觀察輸入值。在交易所市場上，企業(yè)可直接獲得相關資產或負債的收盤價。

　　在做市商市場上，做市商隨時準備用自有資本買入或者賣出做市項目，以此提供流動性并形成市場，所以出價和要價比收盤價更容易獲得。但在直接交易市場上，買賣雙方獨立協(xié)商，無中介參與，所以難以獲得這些交易。

　　企業(yè)為估計相關資產或負債公允價值必須使用一些不可觀察輸入值的，如果市場參與者在對該資產或負債的公允價值計量會用到這些不可觀察輸入值，那么企業(yè)也應當使用這些不可觀察輸入值。

　　無論企業(yè)在以公允價值計量相關資產或負債過程中是否使用不可觀察輸入值，其公允價值計量的目的仍是基于市場參與者角度確定在當前市場條件下計量日有序交易中該資產或負債的脫于價格。

　　1. 公允價值計量中相關的溢價和折價

　　企業(yè)應當選擇與市場參與者在相關資產或負債交易中會考慮的、并且與該資產或負債特征相一致的輸入值。在企業(yè)能夠獲得相同或類似資產或負債在活躍市場的報價、市場參與者將考慮與相關資產或負債的特征相關的溢價或折價的情況下，企業(yè)應當根據這些溢價或折價，如控制權溢價、少數(shù)股東權益折價、流動性折價等，對相同或類似資產或負債的市場交易價格進行調整。

　　企業(yè)不應考慮與要求或允許公允價值計量的其他相關會計準則中規(guī)定的計量單元不一致的溢價或折價，如反映企業(yè)持有規(guī)模特征(即“大宗持有因素”)的溢價或折價。例如，某企業(yè)持有一家上市公司 15 000 萬股普通股股票。該上市公司在資本市場上一般平均日交易量約為 12 000 萬股普通股股票。如果該企業(yè)全部出售其持有的上市公司股份，將會造成流動性問題，該上市公司每股普通股股價將發(fā)生嚴重下跌。大宗持有因素是與交易相關的特定因素，因企業(yè)交易該資產的方式不同而有所不同。該因素與企業(yè)持有股份數(shù)量(即持有規(guī)模)有關，不是該資產(上市公司普通股股票)的特征。

　　以出價和要價為基礎的輸入值當相關資產或負債具有出價和要價時，企業(yè)可以使用出價要價價差中在當前市場情況下最能代表該資產或負債公允價值的價格計量該資產或負債。出價是經紀人或做市商購買一項資產或處置一項負債所愿意支付的價格，要價是經紀人或做市商出售一項資產或承擔一項負債所愿意帶收取的價格。

　　企業(yè)可使用出價計量資產頭寸、使用要價計量負債頭寸，也可使用市場參與者在實務中使用的在出價和要價之間的中間價或其他定價慣例計量相關資產或負債。其他方法可作為權宜之計使用。但是，企業(yè)不應使用與公允價值計量假定不一致的權宜之計，如對資產使用要價，對負債使用出價。